-
Da li se zajednice etažnih vlasnika smatraju pravnim licem?
Da, radi se o pravnom licu koje pripada kategoriji neprofinih pravnih lica, jer se ne osnivaju u cilju ostvarivanja dobiti, već tekućeg i investicionog održavanja stambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada, stambenih zgrada sa garažama i poslovnih zgrada.
-
Da li je osnivanje zajedinice etažnih vlasnika zakonska obaveza i od kada, te na kojin način se iste osnivaju?
Osnivanje zajednice etažnih vlasnika bliže je uređeno Zakonom o održavanju zgrada, a isti je stupio na snagu 23.09.2011. godine. Zakonom je definisano da se zajednica etažnih vlasnika mora formirati najkasnije u roku od jedne godine od dana stupanja zakona na snagu. Zajednica etažnih vlasnika osniva se Ugovorom o osnivanju zajednice i ista se može osnovati kada ugovor potpiše najmanje 51% etažnih vlasnika. Upisom u registar kod opštinskog, odnosno, gradskog organa uprave nadležnog za stambene poslove, zajednica postaje pravno lice sa svim obavezama i odgovornostima.
-
Koji su obavezni upravljački organi zajednice etažnih vlasnika i koje su njihove nadležnosti?
Zajednicom etažnih vlasnika upravlja Skupština. Skupštinu čine svi etažni vlasnici, sa jednakim pravima i obavezama, bez obzira na to da li su potpisnici ugovora o osnivanju zajednice. Neke od nadležnosti skupštine su: bira predsjednika skupštine; imenuje upravni odbor; usvaja godišnji izvještaj održavanja zgrade, odlučuje o visini naknade za rad predsjednik skuštine i članova upravnog odbora i sl. Predsjednik skupštine bira se na mandatni period od 4 godine.
Zajednica koja ima više od 10 etažnih vlasnika može imati Upravni odbor. Upravni odbor sastoji se od predsjednika i četiri člana, isti se biraju na mandatni period od 4 godine. Upravni odbor donosi sve odluke većinom glasova. Neke od nadležnosti upravnog odbora su: bira predsjednika upravnog odbora, izvršava odluke skupštine, podnosi izvještaje (realizacija programa održavanja, finansijski izvještaj i sl) skupštini, zaključuje ugovore u ime zajednice, podnosi tužbe nadležnim organima protiv etažnih vlasnika koji ne izvršavaju svoje obaveze i sl.
Predsjednik Upravnog odbora zastupa zajednicu pred organima uprave i pred pravosudnim organima, kao i u upravnim poslovima sa trećim licima.
-
Da li je moguće upravljati zajednicom etažnih vlasnika ukoliko se ne može sakupiti 51% etažnih vlasnika za potpis ugovora?
Ako se zajednica ne osnuje u roku od jedne godine od dana stupanja Zakona o održavanju zgrada na snagu, nadležni organ jedinice lokalne samouprave imenuje poslovno sposobno fizičko ili pravno lice kao privremenog zastupnika etažnih vlasnika, odnosno, privremenog upravnika, sve dok se zajednica ne osnuje u skladu sa Zakonom.
-
Ukoliko etažni vlasnik izbjegava ili ne želi da učestvuje u osnivanju zajednice etažnih vlasnika šta je
potrebno uraditi?
Zakonom o održavanju zgrada („Službeni glasnik Republike Srpske“ broj 101/2011), propisano je da su
etažni vlasnici dužni da učestvuju u upravljanju nepokretnošću po opštim pravilima za upravljanje
suvlasničkom stvari. Dalje je propisano da će se novčanom kaznom u iznosu od 300,00 KM do 3.000,00
KM kazniti za prekršaj etažni vlasnik odnosno korisnik posebnog dijela zgrade ako zbog neopravdanih
razloga izbjegava osnivanje zajednice etažnih vlasnika. S tim u vezi, etažni vlasnici koji bez opravdanih
razloga izbjegavaju svoju zakonom propisanu obavezu osnivanja zajednice etažnih vlasnika izlažu se
prekršajnoj odgovornosti koja za sobom povlači sankciju u vidu novčane kazne. U ovakvim situacijama,
etažni vlasnici se mogu obratiti nadležnoj urbanističko-građevinskoj inspekciji i komunalnoj policiji u
jedinici lokalne samouprave sa zahtjevom ili prijedlogom za pokretanje prekršajnog postupka protiv
etažnog vlasnika koji zbog neopravdanih razloga izbjegava osnivanje zajednice etažnih vlasnika, kršeći
time Zakon o održavanju zgrada („Službeni glasnik Republike Srpske“ broj 101/2011).
-
Koje usluge pružamo?
U mogućnosti smo Vam ponuditi sve usluge vezano za svakodnevno funkcionisanje zajednice etažnih
vlasnika (ZEV), a primarno finansijsko-administrativne usluge koje uključuju osnivanje zajednice etažnih
vlasnika, vođenje finansijske pozicije zajednice etažnih vlasnika (izrada mjesečnih "ZEV Računa" u
formi komunalnog računa, knjigovodstveno saldiranje svih promjena po bankovnom računu, izrada
završnih računa, pravno savjetovanje po odredbama zakonskih propisa koji regulišu predmetnu oblast, te
ostalo u zavisnosti od vaših potreba).
-
Da lu uslugu pružamo i novouseljenim zgradama?
Da, uslugu pružamo i novouseljenim zgradama. Našu uslugu smo u potpunosti prilagodili Vašim
potrebama, te Vam možemo ponuditi profesionalno finansijsko-administrativno upravljanje zgradom od
prvog dana preuzimanja ključeva čime se od prvog dana postiže sloga između stanara.
Ukoliko živite u novouseljenoj zgradi pošaljite nam Upit putem website-a: www.zevis.net ili nas
kontaktirajte na broj telefona, te ćemo Vam u kratkom vremenskom periodu dostaviti Ponudu za saradnju.
-
Da li je neophodno da se sjednica skupštine etažnih vlasnika saziva i održava svake godine?
Zakonom o održavanju zgrada („Službeni glasnik Republike Srpske“ broj 101/2011), propisano je da se
sjednice skupštine sazivaju po potrebi, a najmanje dva puta godišnje. Imajuću u vidu navedeno,
skupštinu etažnih vlasnika bi trebalo sazvati i održati najmanje dva puta tokom kalendarske godine. Iako
Zakon o održavanju zgrada („Službeni glasnik Republike Srpske“ broj 101/2011), izričito ne propisuje
slučajeve u kojima je obavezno sazivanje sjednice skupštine etažnih vlasnika, treba imati u vidu da
skupština etažnih vlasnika predstavlja obavezan organ zajednice etažnih vlasnika na kojem etažni vlasnici
odlučuju o upravljanju nekretninom odnosno odlučuju o svim poslovima upravljanja, o prihodima,
rashodima i utrošku sredstva, zajednčkoj rezervi i drugim pitanjima koja su od značaja za korištenje i
održavanje zgrade. S tim u vezi, nesporno proizilazi potreba za sazivanjem i održavnjem sjednica
skupštine etažnih vlasnika, a sve u svrhu upravljanja nekretninom i održavanja zgrede, kojim se
obezbjeđuje funkcionalnost kako zgrade kao cjeline tako i njenih zajedičkih dijelova.
-
Koliko je etažnih vlasnika neophodno da bi se održala skupština etažnih vlasnika?
Za održavanje sjednice skupštine etažnih vlasnika, potrebna je natpolovična većina svih etažnih vlasnika
odnosno 51% svih etažnih vlasnika. Pri tome treba imati u vidu da je Zakonom o održavanju zgrada
(„Službeni glasnik Republike Srpske“ broj 101/2011) propisano da svaki etažni vlasnik ima jedan glas. Ako
vlasništvo na posebnom dijelu zgrade ima više lice, pravo glasa imaju jedinstveno, putem lica koje oni
odrede.
-
Da li su odluke skupštine etažnih vlasnika obavezujuće za sve etažne vlasnike?
Odluke skupštine obavezuju sve etažne vlasnike. Takođe, odluke skupštine u pogledu upravljanja
obavezuju i kasnije sticaoce etažnog vlasništva na posebnom dijelu nekretnine. Kasniji sticalac stupa
umjesto etažnog vlasnika koji je na njega prenio etažno vlasništvo u sve pravne odnose sa ostalim
etažnim vlasnicima u pogledu nekretnine u etažnom vlasništvu.
-
Kome da prijavim kvar lifta i od koga zavisi brzina popravke lifta?
U slučaju kvara lifta u stambenoj zgradi potrebno je da prijavite kvar preduzeću koje održava lift u vašoj
zgradi ili predsjedniku zajednice etažnih vlasnika. Brzina popravke lifta zavisi od same vrste kvara, te
vremenskog perioda u kojem se kvar prijavi preduzeću koje je zaduženo za servis lifta.
-
Da li kontrolišete kvalitet čišćenja zgrade?
Ne. Naša usluga ne uključuje kontrolu čišćenja zgrade budući da ne učestvujemo u skuštini etažnih
vlasnika. Kontrolu kvaliteta čišćenja zgrade vrše vlasnici stanova, a svoje eventualno nezadovoljstvo
kvalitetom obavljenih radova prijavljuju preduzeću koje pruža uslugu higijene ili eventualno predsjedniku
zajednice etažnih vlasnika.
-
Da li vršite održavanje higijene stubišta, zajedničke garaže i okoline zgrade?
Predmetnu uslugu ne pružamo direktno, ali smo u mogućnosti istu organizovati u skladu sa Vašim
potrebama i zahtjevima.
-
Da li vršite servis i mjesečno održavanje lifta?
Predmetnu uslugu ne pružamo direktno, ali smo u mogućnosti istu organizovati u skladu sa Vašim
potrebama i zahtjevima.
-
Da li vršite sitne popravke u zgradi i pružate uslugu kućnog majstora zgrade?
Predmetnu uslugu ne pružamo direktno, ali smo u mogućnosti istu organizovati u skladu sa Vašim
potrebama i zahtjevima.
-
Ne možete izabrati predsjednika zgrade?
Shodno zakonskim odredbama zajednica etažnih vlasnika je dužna da predsjednika skupštine etažnih
vlasnika izabere iz reda etažnih vlasnika, a koji će ispred skupštine stanara biti ovlašten da istu zastupa u
obligaciono-pravnim odnosima prema trećim licima.
Ukoliko imate poteškoće oko izbora predsjednika stambene zgrade javite nam se na e-mail adresu:
info@zevis.net , te ćemo zajedno sa Vama i skupštinom etažnih vlasnika pronaći optimalno rješenje za
profesionalno upravljanje zgradom.
-
Na koji način zajednica etažnih vlasnika može riješiti problem sa etažnim vlasnicima neplatišama?
Ukoliko etažni vlasnici ne izvršavaju svoje zakonom propisane obaveze i izbjegavaju plaćanje naknade za
održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u zgradi, zajednica etažnih vlasnika može podnijeti Opomenu
pred tužbu. U slučaju da etažni vlasnik/neplatišta ne postupi u skladu sa Opomenom pred tužbu,
zajednica etažnih vlasnika može da pokrene postupak kod stvarno i mjesno nadležnog suda.
Takođe, Zakonom o održavanju zgrada („Službni glasnik Republike Srpske“ broj 101/11), propisano je da
će se novčanom kaznom u iznosu od 300,00 KM do 3.000,00 KM kazniti za prekršaj etažni vlasnik koji ne
ispunjava obaveze iz odluke zajednice koje se odnose na plaćanje troškova održavanja zgrade. U
ovakvim situacijama, zajednica etažnih vlasnika se može obratiti nadležnoj urbanističko-građevinskoj
inspekciji i komunalnoj policiji u jedinici lokalne samouprave sa zahtjevom ili prijedlogom za pokretanje
prekršajnog postupka protiv etažnog vlasnika koji izbjegava plaćanje naknade za održavanje zajedničkih
dijelova kršeći time Zakon o održavanju zgrada („Službeni glasnik Republike Srpske“ broj 101/2011).
-
Koja je razlika između redovnog i investicionog održavanja zgrade, da li etažni vlasnici trebaju plaćati oboje prema Zajednici?
Redovno održavanje zgrade odnosi se na troškove koji su nastali redovnom upotrebom, a obuhvataju: redovno servisiranje liftova; deratizacija, dezinsekcija i dezinfekcija zajedničkih prostorija; čišćenje oluka i olučnih cijevi zgrade; krečenje zajedničkih prostorija; čišćenje i održavanje trotoara oko zgrade; čišćenje i pranje ulaza i sl; Naknada za redovno održavanje zgrade zavisi od broja etažnih jedinica i ista se može ugovoriti u fiksnom ili varijabilnom iznosu.
Investiciono održavanje zgrade odnosi se na vanredne troškove za poboljšanje vrijednosti i kvaliteta zajedničkih dijelova zgrade, a obuhvataju: krovne konstrukcije i drugi elementi krova; održavanje lifta; horizontalne i vertiklane hodroizolacije; vodovodne i kanalizacione mreže; kanala za smeće u zgradi; oštećenih i dotrajalih fasada; instalacija i uređaja za uzbuđivanje u zgradi i sl;
Naknada za investiciono održavanje zgrade iznosi najmanje 0,20 KM po 1m2 korisne površine, odnosno, dvostruko veći iznos za etažne vlasnike poslovnih prostora ili stambenih prostora u kojima se obavlja poslovna djelatnost.
Radovi redovnog i investicionog održavanja zgrade bliže se uređuju programom održavanja.
-
Da li je naknada koju prima predsjednik zajednice etažnih vlasnika oporeziva?
Tretman naknade za predsjednika zajednice etažnih vlasnika definisan je Zakonom o porezu na dohodak kojim se bliže uređuje oporezivanje dohotka fizičkog lica po bilo kojem osnovu, Zakonom o doprinosima kojim se bliže uređuju obavezni doprinosi na dohodak fizičkog lica, kao i Zakonom o poreskom postupku Republike Srpske kojim se bliže uređuju osnov plaćanja doprinosa. U skladu sa prethodno navedenim, naknada koju prima predsjednik zajednice etažnih vlasnika predstavlja oporezivo primanje, a zajednica etažnih vlasnika, kao isplatilac, je obveznik uplate svih doprinosa i poreza.
-
Da li je dozvoljena isplata novca u gotovini sa žiro računa zajednice etažnih vlasnika?
Raspolganje gotovim novcem bliže je uređeno Uredbom o uslovima i načinu plaćanja gotovim novcem. Zajednice etažnih vlasnika za obavljanje svoje djelatnosti mogu raspolagati gotovim novcem, odnosno, vršiti isplate sa svog računa za sljedeće namjene:
- plaćanje dobara i usluga prema drugom pravnom licu, ako njihov pojedinačni iznos ne prelazi 200,00 KM.*
- radi održavanja blagajničkog maksimuma, a zašto je potrebno donijeti posebnu Odluku.
* za sve gotovinske isplate prema fizičkim licima potrebno je detaljno se upoznati sa odgovorom na pitanje iznad.
-
Da li zajednice etažnih vlasnika imaju obavezu predaje završnih računa u APIF?
Predaja završnih računa u APIF bliže je uređena Zakonom o računovodstvu i reviziji Republike Srpske. Zajednice etažnih vlasnika obveznici su predaje bilansa stanja - izvještaj o finansijskom položaju i bilansa uspjeha - izvještaj o ukupnom rezultatu za period. Za finansijske izvještaje odgovorno je lice upisano u odgovarajući registar. Finansijske izvještaje potpisuje ovlašteno lice zajednice etažnih vlasnika i kvalifikovano lice za oblast računovodstva.
-
Da li su zajednice etaznih vlasnika u obavezi da uplaćuju komunalnu i republičku taksu?
Tretman komunalnih i republičkih taksi bliže je uređen Odlukom i komunalnim taksama i Zakonom o posebnoj republičkoj taksi. Zajednice etažnih vlasnika nisu obveznici komunalne takse i posebne republičke takse, dok god obavljaju neprofitnu djelatnost zbog koje su i osnovane.
-
Da li su zajednice etažnih vlasnika obveznici poreza na dobitak?
Tretman poreza na dobitak bliže je uređen Zakonom o porezu na dobitak Republike Srpske. S obzirom, da se zajednice etažnih vlasnika osnivaju kao neprofitna pravna lica, iste nisu u obavezi plaćanja poreza na dobitak. Međutim, ukoliko zajednice etažnih vlasnika ostvaruju prihode, izvan djelatnosti za koje su i osnovane, iste su u obavezi da na takav prihod obračunaju i uplate porez na dobitak po stopi od 10%. Zajednice etažnih vlasnika mogu ostvarivate sljedeće oporezive prihode: prihodi od iznajmljivanja zajedničkih prostorija, prihodi od reklame, prihodi od zakupnina i slično.
-
Da li su zajednice etažnih vlasnika obveznici poreza na dodatnu vrijednost (PDV)?
Tretman poreza na dodatu vrijednost (PDV) bliže je uređen Zakonom o PDV-u. Zajednice etažnih vlasnika nisu obveznici PDV-a dok god ne ostvaruju oporezivi promet i dok iznos takvog prometa ne prelazi 50.000,00 KM za kalendarsku godinu.
-
Da li zajednice etažnih vlasnika treba da vode račun o urednosti naplate potraživanja?
Tretman potraživanja ZEV-a od vlasnika etažnih jedinica bliže je uređen Zakonom o poreskom postupku Republike Srpske. U skladu sa tim, svako potraživanje koje je starije od 36 mjeseci prelazi u zastaru i samim tim postaje nenaplativo. Zbog toga je bitno da se prema svakom potraživanju ZEV odnosi sa dužnom pažnjom i na vrijeme preuzme sve neophodne pravne korake u cilju naplate istog.
-
Želite da postanete naš klijent?
Kontaktirajte nas putem e-mail adrese: info@zevis.net , te ćemo Vam u kratkom vremenskom periodu
dostaviti Ponudu za saradnju sa detaljnim pregledom usluga. U cilju dostavljanja Ponude prlagođene
Vašim potrebama molimo Vas da navedete vrste usluga koje su Vam potrebne, kao i ukupan broj stanova
zgrade.
-
Kada postoji potreba za angažovanjem profesionalnog upravnika?
Potreba za angažovanjem profesionalnog upravnika može se javiti u sljedećim
situacijama:
- kada predsjednik zajednice etažnih vlasnika uslijed nedostatka vremena nije u
prilici da obavlja obaveze po osnovu svoje funkcije u cjelosti;
- kada je predsjedniku zajednice etažnih vlasnika potrebna profesionalna pomoć za
upravljanje zajednicom etažnih vlasnika;
- kada se u novouseljenoj ili neregistrovanoj zgradi iz reda stanara ne može izabrati
lice koje bi se staralo o funkcionalnosti zgrade.
-
Ko donosi odluke u stambenoj zgradi u slučaju angažovanja profesionalnog
upravnika?
Odluke donosi upravni odbor ili skupština stanara stambene zgrade, a u zavisnosti
od nadležnosti. Profesionalni upravnik izvršava odluke upravnog odbora i skupštine
stanara stambene zgrade, odnosno Profesionalni upravnik ne donosi odluke već se
isključivo stara o izvršenju odluka stambene zgrade.
-
Koliko vlasnika treba da glasa za izbor profesionalnog upravnika?
Za izbor i imenovanje profesionalnog upravnika potrebno je da glasa većina vlasnika
etažnih jednica (51%) od ukupnog broja etažnih jedinica u zgradi.
-
Kako se uspostavlja usluga profesionalnog upravljanja zgradom i da li može da
se prekine korištenje usluge?
Poslovi profesionalnog upravljanja povjeravaju se profesionalnom upravniku
zaključenjem ugovora između predsjednika zajednice etažnih vlasnika, organizatora
profesionalnog upravljanja i profesionalnog upravnika. Predmetna usluga se može u
svakom momentu otkazati, pri čemu je potrebno da skupština etažnih vlasnika
donese odluku o otkazivanju usluge profesionalnog upravljanja zgradom.
-
Koliko se plaćaju usluge profesionalnog upravljanja?
Predmetna usluga se plaća na mjesečnom nivou po osnovu zaključenog Ugovora o
profesionalnom upravljanju. Cijena usluge se formira u zavisnosti od veličine
stambene zgrade i obima usluga koje su potrebne.
-
Ko raspolaže sredstvima zajednice etažnih vlasnika u slučaju angažovanja
profesionalnog upravnika?
Sredstvima sa tekućeg računa zajednice etažnih vlasnika raspolaže predsjednik
zajednice etažnih vlasnika, pri čemu predsjednik zajednice etažnih vlasnika može
ovlastiti i profesionalnog upravnika da u ime i za račun zgrade vrši uslugu plaćanja.
-
Koje su prednosti angažovanja profesionalnog upravnika?
Profesionalni upravnik posjeduje vještine, kompetentnost i stručna znanja za
upravljanje zgradom na najbolji mogući način.
Profesionalno upravljanje Vam omogućava jednostavniji život u kompleksnim
zajednicama etažnih vlasnika, te Vam obezbijeđuje da se izvrši poboljšanje izgleda
Vaše zgrade iznutra i spolja.